Программу льготной ипотеки под 6,5% годовых планируют продлить до 1 июля 2021 года

В конце апреля 2020 года Правительство Российской Федерации приняло  Постановление № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году», которым в рамках поддержки граждан и строительной отрасли в период эпидемии коронавируса утверждена льготная ипотека под 6,5% годовых. Срок действия этой программы заканчивается 1 ноября 2020 года.

Программа льготной ипотеки утверждена для покупателей жилья в новостройках при максимальном размере ипотеки для жителей регионов 6 млн. рублей. Пониженная ставка действует на весь срок кредита, который составляет 20 лет, при этом первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья.

Программа ипотеки с господдержкой стала одной из самых успешных антикризисных мер. Так, с начала действия программы льготной ипотеки на территории Томской области со ставкой до 6,5% зарегистрировано 565 ипотек.

Министерство финансов Российской Федерации внесло в Правительство Российской Федерации проект постановления о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% годовых, который был подготовлен в соответствии с поручением Президента Российской Федерации.

Теперь крайний срок получения льготного ипотечного кредита переносится на 1 июля 2021 года. Документально это пока не зафиксировано, но предложение  предварительно уже одобрено. 

Слышал, что теперь не нужно получать разрешение опеки на продажу квартиры. Так ли это?

Нет, разрешение органов опеки и попечения требуется и в настоящее время, хотя законодательно сужен круг ситуаций, когда оно требуется.

Так, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, по-прежнему допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

При этом под отчуждением понимается не только продажа жилого помещения, а любая передача такого помещения из собственности одного лица в собственность другого лица. Отчуждение может быть возмездным (например, купля-продажа, мена и т.п.) или безвозмездным (например, дарение).

Притворное дарение

В соответствии с действующим законодательством имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Однако продавцы таких долей нашли лазейку в законе, чтобы обойти это требование. Сделка оформляется как договор дарения, а деньги покупателю переводит другой человек. Таким образом, продавцы долей «делают вид», что дарят свои квадратные метры незнакомому человеку, в этом случае согласие сособственников уже не требуется.

Руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова: «Как показывает практика, в том числе, судебная, неприятности в этом случае могут быть как у продавца доли, который скрыл сделку под видом подарка, так и у покупателя. Так, закон позволяет гражданину, который перечислил деньги (якобы просто так), вернуть их себе через суд как неосновательное обогащение. В итоге такого обмана одна сторона сделки может остаться с крупной суммой денег и недвижимостью, а другая - без всего. При этом формально все по закону».

В некоторых случаях, когда дарение прикрывает продажу, можно найти следы косвенной передачи денег и попытаться доказать свою позицию в суде, обратившись с требованием признать договор дарения притворной сделкой, которая на самом деле являлась куплей-продажей.

Но стоит ли обходить нормы действующего законодательства, рискуя своими средствами, нервами и временем, при том, что существуют действительно законные пути достижения своей цели?

Использование земельного участка не по целевому назначению

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В последнее время госземинспекторами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление) все чаще выявляются нарушения земельного законодательства, связанные с нецелевым использованием земельных участков. Ответственность за данное правонарушение предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ «Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием», влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

В ходе осуществления мероприятий по государственному земельному надзору на территории Томской области на земельных участках, предоставленных, например, для размещения индивидуального жилого дома, уполномоченные должностные лица Управления устанавливают факты их использования под размещение магазинов, автомастерских, ветеринарных клиник, содержание домашнего скота и птицы и т.п. Как правило, перечисленные виды разрешенного использования содержатся в основных либо вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков, установленных зонированием территорий. Вместе с тем, по каждому выявленному факту госземинспектор составляет протокол об административном правонарушении и направляет его для рассмотрения по существу.

В соответствии с п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ,  вид разрешенного использования земельного участка выбирается его правообладателем самостоятельно, без дополнительного согласования и ходатайствуют о прекращении дел в связи с отсутствием события правонарушения. Данный вывод основан на неверном толковании норм права. Правообладатель после самостоятельного выбора разрешенного вида использования земельного участка обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (Далее - ЕГРН).

Необходимость внесения изменений вида разрешенного использования исследована судом. В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление от 15.12.2011 № 12651/22) фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ЕГРН. Верховным Судом РФ установлено (Постановление от 03.08.2017 № 14-АД17-6), что п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Данной нормой определен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Управление рекомендует правообладателям земельных участков, использующих их не по целевому назначению, обратиться в органы местного самоуправления с вопросом о возможности изменения вида разрешенного использования и, в случае положительного ответа,  в «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» с соответствующим заявлением. В случае, если изменение разрешенного вида использования земельного участка невозможно, рекомендуем привести его в соответствие с правоустанавливающими документами на землю, прекратив использование земли не по целевому назначению.