Актуальные вопросы по порядку предоставления сведений о зарегистрированных правах арбитражным управляющим

Права на получение информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), предоставленные статьями 20.3, 66 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражные управляющие могут реализовать в рамках и по правилам, установленным статьями 62, 63 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации), регламентирующим порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.

При направлении в регистрирующий орган запросов о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, необходимо соблюдать форму запросов о предоставлении таких сведений и требования к составу сведений, содержащихся в запросах, которые утверждены Порядком представления сведений, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 №968 (далее - Порядок).
          Если арбитражным управляющим нарушена форма запроса, утвержденная указанным Порядком, то такой запрос о предоставлении сведений из ЕГРН не будет обработан и орган регистрации прав не сможет предоставить запрашиваемые сведения в виде документов установленной формы.

К запросу арбитражного управляющего о предоставлении сведений должна быть приложена надлежащим образом заверенная копия вступившего в законную силу определения арбитражного суда об утверждении арбитражного управляющего, конкурсного управляющего, надлежащим образом заверенное решение контрольного органа о назначении временной администрации финансовой организации.

Выдаваемые судом копии судебных актов (приговор, решение, определение, постановление) должны быть заверены подписями судьи, председательствующего по делу, а в случае его отсутствия - председателя суда (заместителя председателя суда) или иного уполномоченного им лица, секретаря суда либо иного уполномоченного работника аппарата суда, а также гербовой печатью суда. При заверении соответствия копии судебного акта подлиннику на лицевой стороне последнего листа под текстом копии судебного акта (ниже реквизита «Подпись») проставляется штамп «Копия верна»  и гербовая печать суда.

Если запрос арбитражного управляющего представляется в электронном виде, прилагаемые к запросу документы также должны быть представлены в форме электронных документов (электронных образов документов), удостоверенных усиленной квалифицированной электронной подписью лица, подписавшего документ, уполномоченного лица органа, выдавшего документ.

Без взимания платы арбитражным управляющим могут быть предоставлены общедоступные сведения ЕГРН, а также информация ограниченного доступа,  указанная в ч.13, ч.15 ст.62 Закона о регистрации, только в отношении объектов недвижимости, принадлежащих соответствующему должнику.

Изменения в законодательстве, которые позволят гражданам сэкономить на кадастровых работах

Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов.

Финансирование таких работ было возможно за счёт средств местных бюджетов и субсидий, направляемых из региональных и федерального бюджетов, а заказчиками могли выступать только органы местного самоуправления.

В связи с чем, желания правообладателей объектов недвижимости исправить технические и реестровые ошибки в местоположении таких объектов было недостаточно, а зависело от решения уполномоченных органов о проведении комплексных кадастровых работ на соответствующих территориях.

Поэтому Федеральным законом от 22.12.2020 №445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  внесены изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», согласно которым расширен перечень заказчиков комплексных кадастровых работ. С 23.03.2021 года  финансирование выполнения таких работ будет осуществляться как за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) бюджетов муниципальных районов, муниципальных округов, городских округов (бюджетных средств), так и за счет средств физических и (или) юридических лиц, заинтересованных в выполнении таких работ (внебюджетных средств).

Одним из главных преимуществ закона является возможность для частных лиц значительно снизить затраты при выполнении кадастровых работ, поскольку стоимость кадастровых работ, выполняемых индивидуально в отношении объекта недвижимости, может значительно превышать стоимость межевания аналогичного объекта недвижимости в рамках выполнения комплексных кадастровых работ.

Реализация положений закона будет способствовать наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) актуальными и точными сведениями об объектах недвижимости. В настоящее время Росреестр совместно с субъектами РФ реализует комплексный план по наполнению ЕГРН сведениями, в его развитие ведомство утвердило «дорожные карты» со всеми регионами.

Полные и точные сведения в ЕГРН позволят выстроить эффективное управление земельными ресурсами, создавать новые цифровые сервисы, оказывать услуги гражданам на качественно новом уровне.

 «Проведение комплексных кадастровых работ позволит существенно повысить качество данных, содержащихся в ЕГРН, что будет способствовать защите прав собственности, формированию налоговой базы, совершенствованию земельно-имущественных отношений и повышению инвестиционной привлекательности региона», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.

О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка

Управление Росреестра по Томской области обращает внимание кадастровых инженеров и правообладателей объектов недвижимого имущества на следующее.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393 (зарегистрирован в Минюсте РФ 16.11.2020 №60938) утверждены требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.

Настоящий приказ вступил в силу с 1 января 2021 года и действует до 31 декабря 2026 года.

Приказом введён новый метод определения координат характерных точек - комбинированный метод, который представляет из себя сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений).

Характерные точки границ земельных участков, определенные геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, закрепляются межевыми или иными знаками, в случае если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого выполняются кадастровые работы. Сведения о закреплении характерных точек границ земельных участков отражаются в межевом плане.

Допустимые расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек не должны превышать удвоенного значения средней квадратической погрешности.

Измерения для определения площади здания, сооружения, помещения или машино-места рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

С 1 января 2021 года утратил силу аналогичный Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90.

Результаты рассмотрения обращений в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2020 год

В 2020 году в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, созданную  в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.11.2012 № П/550 при Управлении Росреестра по Томской области (далее – комиссия), поступило 224 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее  – заявление) в отношении 264 земельных участков и 4 объектов капитального строительства.

Преобладающим основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии является установление рыночной стоимости объектов недвижимости (98,2% заявлений, поступивших в комиссию).

Количество поступивших заявлений в комиссию за 2020 год на 35%  меньше аналогичного периода 2019 года (344 заявления).

В частности это объясняется тем, что 01.01.2020 закончился пятилетний, установленный ранее действовавшим законодательством, срок оспаривания в комиссии результатов определения кадастровой стоимости, полученных в результате проведения в 2014 году государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, и внесенных в ЕГРН 01.01.2015. В связи с чем заявители либо напрямую обращались за оспариванием кадастровой стоимости в суд, либо уже не стремились ее оспаривать.

В настоящее время в соответствии с действующим законодательством оспорить кадастровую стоимость земель вышеназванных категорий возможно до момента внесения в ЕГРН результатов очередной государственной кадастровой оценки земель.

В отчетный период заявителями в комиссию в большинстве случаев (77% от обратившихся) были собственники объектов недвижимости, которые несут налоговую нагрузку (173 заявления). Арендаторы, у которых арендная плата за земельные участки рассчитывается от кадастровой стоимости, обратились в комиссию с 41 заявлением (18% обратившихся). Заявители, которые выкупают в собственность земельные участки, направили в комиссию 10 заявлений (5% обратившихся).

Большинство заявлений (90%) направлены в комиссию на пересмотр кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории г. Томска.

В 2020 году с заявлением в комиссию обратились:  физические лица - 98 заявителей (44% обратившихся в комиссию), юридические лица и органы государственной власти –  126 заявителей (56% от обратившихся в комиссию). В аналогичном периоде 2019 года количество заявлений, направленных физическими лицами, составило 54% от всех заявлений, поступивших в комиссию.

По 30 заявлениям, поступившим в комиссию за 2020 год, отказано в приеме к рассмотрению (14% от общего количества заявлений), в частности в связи с некомплектом документов, приложенных к заявлению, либо по причине истечения срока оспаривания в комиссии. 2 заявления отозваны заявителями.

В 2020 году проведено 18 заседаний комиссии, на которых рассмотрено 198 заявлений в отношении 234 земельных участков, 1 объекта капитального строительства. Все заявления рассматриваются комиссией в течение одного месяца с даты их поступления.

По итогам рассмотрения комиссией отклонено 31 заявление (16% от общего количества рассмотренных заявлений), определена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости по 167 заявлениям (84% от общего количества рассмотренных заявлений). При этом число положительных решений о пересмотре кадастровой стоимости, принимаемых комиссией, по сравнению с прошлыми периодами выросло до 84%. Основной причиной, по которой отклоняются заявления, является нарушение требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при подготовке этих отчетов.

Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2020 году (до оспаривания и после оспаривания) снизилась на 62,5%  с 7,7 млрд. рублей до 2,9 млрд. рублей.

Комиссия при Управлении Росреестра по Томской области работает уже седьмой год. За весь период работы, начиная с 2015 года по настоящее время, в комиссию поступило 2167 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 2557 земельных участков и 33 объектов капитального строительства.

В 2020 году на территории Томской области проведена очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и земель особо охраняемых территорий и объектов. Однако в связи с напряженной экономической ситуацией результаты ее не были утверждены. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков до проведения очередного тура государственной кадастровой оценки по-прежнему остается в ведении комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Томской области. В соответствии с периодичностью, установленной Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий должна быть проведена в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации. 

Заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов недвижимости (за исключением земельных участков), полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки в 2019 году, рассматривает комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная при Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области, уполномоченном органе на проведение государственной кадастровой оценки на территории Томской области.